Corporaties staan voor grote opgaven zoals het oplossen van de woningnood, voorkomen van sociale problematiek en het verduurzamen van woningen. Deze opgaven staan niet op zich en raken elkaar op lokaal niveau in de wijk. Goede, gedegen gebiedsvisies zijn daarom onmisbaar voor een integrale aanpak. Een aanpak om niet alleen nu je bezit aan te laten sluiten bij je huurders, maar ook in de toekomst. Strategisch Adviseur Sally Vaessen en Regisseur Gebiedsaanpak Elroy Noordermeer van Pré Wonen – verantwoordelijk voor zo’n 16.000 vhe in Noord-Holland – vertellen in gesprek met CorporatieGids.nl hoe zij deze analyses aanpakken om uiteindelijk sterke wijken te creëren.

Werken met gebiedsvisies is voor Pré Wonen niet nieuw, begint Sally het gesprek: “Wat veranderd is, is dat wij sinds anderhalf jaar een nieuw beleidskader hebben waarin beschreven staat hoe we onze wijken inclusiever en fijner willen maken om in te wonen. De gebiedsvisies geven hier per wijk of gebied richting aan. De visie biedt een stip op de horizon en concrete doelstellingen op de langere termijn. Deze verwerken we in een jaarlijks uitvoeringsprogramma met projecten.” Elroy vult aan: “De gebiedsvisies zijn bouwstenen die Pré Wonen helpen een fijne woonomgeving te realiseren.”

Diverse doelgroepen

De diversiteit aan doelgroepen maakt het maken van een gedegen gebiedsvisie een uitdaging, legt Elroy uit: “Het aantal doelgroepen dat we huisvesten neemt toe. Waar bijvoorbeeld mensen voorheen naar een verzorgingstehuis gingen, moeten ze nu langer zelfstandig thuis wonen en komen ouderen met een zorgvraag in de wijken terecht. Maar denk ook aan jongeren met een beperking.”

“Het bestaande bezit sluit dus niet altijd aan op de behoefte van de doelgroepen die je huisvest. Oude complexen hebben bijvoorbeeld veel dezelfde woningen en zijn niet altijd levensloopbestendig, bijvoorbeeld door mindere toegankelijkheid. Dat vraagt wat van nieuwbouwprojecten en renovaties. Een goed beeld hebben van de diversiteit van het vastgoed en de bewoners in de wijk, helpt bij het maken van keuzes. Waar gaan we woningen flink aanpakken en waar minder? Daarbij hoort ook dat je bezit moet aansluiten op de wensen en behoeften van woningzoekenden. Omdat de wachttijden soms erg lang zijn, blijven mensen vaak tientallen jaren in hun woning wonen. Dan moet het niet alleen voldoen aan hun eisen van nu, maar ook in de toekomst.”

Analyse van de wijk

Het opstellen van een gebiedsvisie begint bij een analyse van de wijk, vertelt Sally: “Dit geeft inzicht in de sterke en zwakke punten van het gebied. We kijken niet alleen naar de verbeterkansen, maar ook naar partijen met wie wij kunnen samenwerken om daar te komen: zoals gemeenten, collega-corporaties of welzijns- en zorgorganisaties. Zo kan bijvoorbeeld de combinatie van huurders met lage inkomens in woningen met slechte energielabels ertoe leiden dat het vastgoed eerder wordt verduurzaamd. Tegelijkertijd wordt met partijen samengewerkt om bewoners proactief te helpen om hun energierekening omlaag te brengen.”

Data en opinie combineren

De analyse wordt gemaakt op vier verschillende thema’s: vastgoed, leefbaarheid, bewoners en duurzaamheid. Elroy: “Daarvoor komen veel verschillende soorten input samen. Denk aan input van interne en externe stakeholders uit enquêtes maar ook interne en externe data zoals de mutatiegraad en energierekeningen. We maken hierbij gebruik van Pien, wonderkind in vastgoeddata, van Republiq. Deze tool stelt ons in staat de input makkelijk te verzamelen, data efficiënt te ontsluiten en zorgt voor een uniform format van de visie voor alle wijken. We zijn daardoor minder tijd kwijt aan het handmatige werk en kunnen makkelijker vergelijkingen maken. Het is geen tool waar zonder mensenwerk een visie uitrolt, maar wel eentje die het proces organiseert en ons handvatten geeft onze gebiedsvisies eenvoudiger vorm te geven.”

Sally geeft een voorbeeld: “Je kijkt bijvoorbeeld naar de verdeling van huurprijzen in een wijk. Past dat binnen wat wij als Pré Wonen willen en onze gemeentelijke afspraken? Dragen deze huren bij aan een inclusieve wijk? Een ander thema is of er voldoende zelfredzame bewoners in de wijk wonen en wat de verhouding is met kwetsbare bewoners. Wat is de veerkracht en wat is ervoor nodig om te zorgen dat de doelgroepen de hulp krijgen die ze nodig hebben?”

Vier wijkvisies

Pré Wonen is momenteel druk bezig met het realiseren van vier wijkvisies, sluit Sally af. “We zijn begonnen met onze prioriteitswijken. Drie visies zijn nu zo goed als gereed.” Elroy geeft aan: “Het gebruik van Pien zorgt voor snelheid, inzicht en structuur in het proces. We voelen ons echt ontzorgt. En het helpt om betere besluiten te nemen. Zie je bijvoorbeeld problemen rondom betaalbaarheid maar is het niet mogelijk om vastgoedingrepen uit te voeren of iets te doen aan huurprijzen? Je wordt door de analyse dan geleid naar wat wel mogelijk is, zoals een sociale interventie. Die stap gaat nu een stuk efficiënter. Hierdoor houden we meer tijd over om samen met partners te werken aan sterke, diverse wijken waar onze huurders fijn wonen.”

Bron: CorporatieMedia. Foto: Pré Wonen