Sloop, renovatie of toch doorexploiteren? Iedere corporatie heeft een aantal complexen waar deze afweging speelt. De beslissing hangt soms jarenlang in de lucht. Op 18 juni 2024 vertelde Stephan Grootswagers van Haag Wonen openhartig over het project Weigeliaplein. Stefan van Hoef van Republiq deelde met het publiek het Fase 0 model wat hij heeft ontwikkeld als resultaat van zijn MRE-opleiding.

‍

Leerpunten uit de praktijk

Stephan Grootswagers nam het publiek mee in de historie van het Weigeliaplein. In de loop der jaren is daar bouwtechnisch behoorlijk veel problematiek ontstaan. Dit varieert van een overbelaste constructie tot de aanwezigheid van asbest bitumen. De keuze voor doorexploiteren / renoveren / slopen is in de tijd een aantal keer gewijzigd. De financiële situatie en nieuwe technische informatie zijn daarbij belangrijke factoren geweest. Belangrijke leerpunten zijn:

• Eerder starten met een volledige variantenstudie
• Een duidelijker afwegingskader
• Sneller het proces doorlopen
• Data op orde brengen
• Bewoners communicatie en participatie is cruciaal

‍

Fase 0

Stefan van Hoef vervolgde met zijn verhaal over Fase 0. Het model bestaat uit 8 stappen waar Stefan de belangrijkste uit toelicht. Een belangrijke basis onder het model is het rationeel nemen van besluiten. Dit vraagt onder andere om volledige informatie, transparantie, feitelijke onderbouwing en een vast stappenplan. Hoe ga je om met de praktijk van beperkte informatie, herhaling en vertraging en de beïnvloeding van externen?

Een scherpe, feitelijke probleemdefinitie is de belangrijke eerste stap in het hele proces. Het onderscheiden van directe problemen, zoals bouwkundige staat, wensen en portefeuilledoelen is waardevol. Dit voorkomt onder andere het fenomeen van ‘jumping into solutions’. Het legt bovendien de basis voor de verschillende varianten. Stefan adviseert om hier een consequente indeling te hanteren. Zijn belangrijkste tips zijn samengevat:

1. Formaliseer opdrachtverstrekking. Doorloop met vast team een gestructureerd stappenplan.
2. Onderbouw problematiek zo feitelijk mogelijk. Investeer in data en (technisch) onderzoek. Definieer geschiktheid.
3. Maak doelen per wijk of casus specifiek. En bepaal belang/weging van verschillende doelen.
4. Reken consequent type varianten door. Maak gebruik van vaste database en kengetallen.
5. Haal tijdig informeel kaders op bij de gemeente. Bepaald vooraf maatwerkaanpak huurderscommunicatie.
6. Durf te kiezen. Accepteer (als MT) dat 100% volledige informatie niet haalbaar is en vertragend werkt.

‍

‍

Downloads

Klik hier om de slides van het webinar Fase 0 te downloaden.

Klik hier om de handvatten en zelftest van Fase 0 te downloaden.

Klik hier om Stefan's scriptie te downloaden.