keyboard_arrow_leftAlle updates

Benchmark vergelijkt huurbeleid in Coronatijd

Republiq
Republiq
Geschreven door Sander de Clerck
30/03/2021

De Corona-crisis heeft grote gevolgen voor het gebruik van gemeentelijk vastgoed. Door de maatregelen zijn er geen voorstellingen in de schouwburg, blijven de zalen in het sportcentrum onderbenut en hebben exploitanten van commerciële ruimtes te maken met een flinke omzetdaling. In maart 2020 leidde dit al tot uitstel van huurbetalingen. Inmiddels zijn we een jaar verder en wordt het uitstel van betaling omgezet naar een vorm van afstel. Tegen welke voorwaarden verleen je als gemeente huurkorting? Tijdens de Meet-UP van de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed op 23 maart 2021 bespraken we met gemeenten de kaders waarbinnen zij huurders van gemeentelijk vastgoed tegemoetkomen.

Uitstel van betaling was de norm

Aan het begin van de crisis zagen we dat veel gemeenten coulant waren naar huurders van gemeentelijk vastgoed. Door het verlenen van uitstel van betaling werd tegemoet gekomen aan de tijdelijke gederfde inkomsten. Niemand kon op dat moment precies vermoeden hoe lang de coronamaatregelen aan zouden houden en zo effect zouden hebben op het gebruik van vastgoed. Huurschulden moesten later alsnog worden betaald, was de veronderstelling. Gemeenten waren in het begin van de crisis voorzichtig en keken ook naar commerciële verhuurders bij het verlenen van huurkorting. De Wet Markt en Overheid stelt namelijk dat er een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen moet zijn. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. De veronderstelling was daarnaast dat de landelijke financiële regelingen (zoals de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid en de Tegemoetkoming Vaste Lasten) al in een tegemoetkoming voorzien.

Huurbeleid vergeleken

Nu de maatregelen aanhouden en we inmiddels verschillende perioden van openstelling en sluiting hebben gekend, lijkt alleen uitstel van betaling niet voldoende om huurders tegemoet te komen. Gemeenten zijn zoekende hoe de coulanceregeling te vertalen in een regeling waarbij een deel van de huur wordt kwijtgescholden. Dat gemeenten overgaan tot gedeeltelijke kwijtschelding van de huur lijkt evident. Een rondgang langs de benchmarkgemeenten leerde ons dat niet elke gemeente even ver is met de uitwerking hiervan. Zo is de regeling voor de gemeente Almere nog in ontwikkeling en wordt op dit moment vooral veel maatwerk verleend. De gemeente Rotterdam kent inmiddels een door de raad goedgekeurde coulanceregeling welke een gedetailleerd afwegingskader biedt voor verschillende typen vastgoed en gebruik.

Wat in de verschillende regelingen steeds terugkomt, is dat rekening wordt gehouden met:

  • het feitelijke omzetverlies;
  • de reeds ontvangen overheidssteun;
  • de periode waarin feitelijk sprake was van sluiting (dit verschilt per gebruiksfunctie).

Voor het bepalen van de hoogte van de maximale huurkorting, lijken gemeenten te refereren naar recente gerechtelijke uitspraken over huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden. Zo oordeelde de Rechtbank Den Haag in januari over de vraag of (in dit geval) een horecaondernemer recht heeft op huurkorting. De uitspraak luidde dat de ondernemer recht heeft op 50% huurkorting omdat het redelijk is dat de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen (huurder en verhuurder) verdeeld worden. Deze 50%-regeling zien we ook bij de meeste benchmarkgemeenten terug als het gaat om commercieel verhuurde panden waarbij sprake is van “evenwichtige” huurovereenkomsten.

Maar hoe om te gaan met vastgoed dat niet commercieel wordt verhuurd? 

Hoe om te gaan met vastgoed waarbij de huurprijs niet in evenwicht is, maar waarin al een vorm van subsidie is verwerkt? Welk afwegingskader voor huurkorting hanteer je dan? Voor dit deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn de regelingen nog minder goed uitgewerkt. Daar kijken we eigenlijk niet van op want dit is ook ingewikkeld. Immers, hoe kun je heldere kaders voor huurkorting vaststellen als duidelijke kaders voor de berekende huur ontbreken?

Veel vastgoed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke instellingen of verenigingen die via verschillende wegen subsidie ontvangen is door de gemeente aangemerkt als algemeen belang. De feitelijke kosten voor het vastgoed worden in deze gevallen niet doorberekend aan de huurder, laat staan dat er een markthuur wordt gerekend. Uit de benchmarkdata blijkt dat dit vastgoed vaak een gesubsidieerde huurvorm kent. Met name in de sport zien we dat veel vastgoed een beleids- of normhuur kent waarin al een vorm van huurkorting is verwerkt.

Figuur 1. Verdeling soort huur naar verhuurbaar vloeroppervlak (bron: data benchmark gemeentelijk vastgoed 2019)

Korting voor maatschappelijk verhuurd vastgoed vraagt om maatwerk en transparantie

Het tegemoetkomen van deze huurders in Coronatijd vraagt om maatwerk en is een tijdrovende extra taak op het bordje van de gemeente. Een procentuele of gestaffelde huurkorting is een uitgangspunt, maar de vraag die centraal zou moeten staan is: “Welke totale maatschappelijke kosten is deze maatschappelijke voorziening ons (als gemeenschap) waard?”. Om deze vraag zuiver te kunnen beantwoorden is een transparant beeld van de feitelijke kosten van het vastgoed enerzijds en de subsidiestromen voor de activiteit anderzijds een vereiste. In de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed zien we dat hier nog lang niet altijd sprake van is. Soms omdat we te maken hebben met een situatie die historisch gegroeid is. Soms wordt deze intransparantie bewust in stand gehouden omdat het administratieve speelruimte biedt. Een mooi onderwerp voor een volgende benchmark Meet-UP.

Wil je meer weten over de Benchmark? Kijk dan op de website!